저자 김재범이 24년 동안 경매 현장에서 체득한 경험과 노하우, 입찰자나 낙찰자들이 자주 하는 질문, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정 피하는 법에 대한 인사이트가 고스란히 담겨 있다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 특별부록으로 유튜브에서 저자의 경매 특강(총10강)을 만날 수 있다.
부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일 도서의 책소개
“어, 현장은 다르네?” 24년 동안 10,000건의 경매사건을 분석하고 1,000건의 경매를 진행한 ‘한국의 대표 경매 전문가’ 김재범의 돈 되는 경매 질문 120가지. 알짜배기 경매물건을 어떻게 알아내고, 복잡한 권리분석의 함정을 피하며, 경매법정에서 낙찰에 성공하고, 알토란같은 수익을 올릴 수 있을까? 저자가 24년 동안 체득한 경험과 노하우, 입찰 예정자나 낙찰자들이 자주 하는 질문, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정 피하는 법에 대한 명쾌한 해석이 고스란히 담겨 있다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 특별부록으로 유튜브에서 저자의 경매 특강(총10강)을 만날 수 있다.
“다세대주택에 입찰하려는데 매각기일 전에 매각물건명세서가 바뀌기도 하나요?” “아파트 지분 매각사건인데 대항력 있는 임차인이 있어요.” “빌라 낙찰자인데 기존 임차인과 임대차계약을 할 때 주의점은 뭔가요?” “다세대주택에 입찰할 생각인데, 임차권을 등기한 임차인이 배당요구를 하지 않았어요.” “점유자가 인도명령에 항고할 경우 강제집행이 불가능한가요?” 권리분석부터 입찰, 낙찰, 명도까지 전 과정에 걸쳐 현장에서 부닥치는 돈 되는 질문, 실수 예방 특급 포인트를 깐깐하게 설명한다.
“지목이 임야인데 왜 농지취득자격증명을 내라고 하죠?” “강서구 단독주택에 입찰하려는데, 경매와 공매가 동시 진행되고 있어요.” “양평 전원주택에 입찰할까 하는데, 일괄매각사건에서 건물마다 말소기준권리가 달라요.” “대지권 미등기 아파트 낙찰자인데 대지권 등기에 분양자의 협조가 필요한가요?” 실제 현장 사례들에 대한 시원한 분석으로 여러분의 경매실력과 통찰력을 한층 더 높여줄 것이다.
경매 투자자들이 경매 현장에서 자주 하는 질문은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 너무 당연해서 간과하기 쉬운 질문으로서 ‘낙찰받은 후에 등기명의인을 바꿀 수 있는지’, ‘낙찰자가 사건기록을 열람할 수 있는지’, ‘채무자와 소유자가 다른 경매사건에 입찰해도 되는지’ 등이 있다.
또 다른 하나는 흔치 않은 사례로서 ‘가등기권자가 소유권을 취득하면 가등기가 혼동으로 소멸하는지’, ‘토지만 매각하는 경매사건에서 그 지상 주택의 임차인이 배당을 받을 수 있는지’ 등의 질문인데, 이것은 함정을 피하거나 알짜배기 물건을 싸게 취득하는 기회가 될 수도 있다.
『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』에는 초보자가 자주 하는 핵심 질문부터 중급자의 질문까지, 하자 있는 물건 골라내기부터 낙찰 후 처리방법까지, 아파트부터 상가·토지·아파트형공장까지, 임차권부터 까다로운 유치권/지상권까지…, 경매 내공을 키우는 알짜정보와 노하우가 가득 담겨 있다.
경매 권리분석의 1인자인 저자가 탄탄한 법률지식과 경험, 생생한 최신 판례를 바탕으로 간과하기 쉬운 함정들을 콕콕 짚어준다. 서울 아파트 입찰 예정자의 전세권과 임차권, 충남 공주시 토지 입찰 예정자의 법정지상권, 경기도 안양시 건물 낙찰자의 유치권 등 경매 현장의 다양한 질문들에 법조문과 최신 판례를 첨부해 설명한다. 또한 법원의 문건접수내역이나 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 토지이용계획확인원 등 실제 문건들을 풍부히 제시하여 설명함으로써 독자들의 이해도를 높여주고 있다.
『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』에는 저자 김재범의 유튜브 경매 강의 목록과 QR 코드가 실려 있다. 투자자들이 특히 까다로워하는 임대차, 전세권, 법정지상권, 지역권/유치권, 대지권과 토지별도등기, 인도명령과 점유이전금지가처분, 명도 등에 대한 저자 특강은 책의 내용에 대한 이해를 한층 높이고, 여러분의 경매 인사이트를 높이는 데 도움이 될 것이다.
저자 김재범 소개
24년 전 경매에 첫발을 내디딘 후 1,000건이 넘는 경매를 진행한 ‘한국의 대표 경매 전문가’이다.
경매정보 업계 1위 지지옥션의 전담강사로서 경매 온라인 강의를 맡고 있으며, 매년 열리는 지지옥션 전국순회 강연회의 인기강사이고, 연세대·인하대·경기대 등 사회교육원에서도 부동산 경매 강의를 했다.
네이버에서 ‘부동산경매와 권리분석’ 카페를 15년째 운영 중이며, 게시판에 올라오는 질문들에 친절하고 꼼꼼하게 답변을 달아주는 전문가로 일반인들의 신망을 얻고 있다.
저서로는 경매분야 스테디셀러 『부동산 경매 오늘부터 1일』, 『부동산 권리분석 오늘부터 1일』, 『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』이 있다. 저자가 운영하는 경매 컨설팅 전문기업 (주)레이옥션에서 전국 경매정보를 무료로 열람할 수 있으며 컨설팅도 의뢰할 수 있다. 모든 경매사건은 대표이사인 저자가 직접 컨설팅 한다.
발췌문
P. 5~6
하나는 너무 당연해서 간과하기 쉬운 질문으로서, 예를 들면 ‘낙찰받은 후에 등기명의인을 바꿀 수 있는지’라든가, ‘낙찰자가 사건기록을 열람할 수 있는지’, ‘채무자와 소유자가 다른 경매사건에 입찰해도
되는지’ 등을 묻는 질문들입니다.
다른 하나는 흔하지 않은 사안이라서 미처 언급하지 못했던 내용의 질문들인데, 의외로 이런 지식들이 남들이 미처 몰라서 지나치는 알짜 기회를 찾는 계기가 되기도 합니다. ‘지목이 임야인데 왜 농지취득자격 증명이 필요한지’, ‘가등기권자가 소유권을 취득하면 가등기가 혼동으로 소멸하는지’, ‘토지만 매각하는 경매사건에서 그 지상 주택의 임차인이 배당을 받을 수 있는지’, ‘법정지상권이 성립하지 않는 건물에 대항력 있는 임차인이 있어도 철거가 가능한지’ 등입니다.
그중 부동산 경매를 하는 사람이라면 반드시 알아야 할 내용들을 모아서 이 책 『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』에 담았습니다. 시중의 부동산 경매에 관한 서적들이 흔히 다루고 있는 내용이 아니다 보니 다소 생소할 수도 있지만, 법조문과 판례를 첨부해 최대한 쉽게 이해할 수 있도록 노력했습니다. 결과보다는 결과가 도출되는 원리를 설명하는 데 집중했습니다.
P. 6~7
배운 것은 잊어도 가르친 것은 잊지 않는다고 했던가요. 사실 질문에 답을 하는 과정에서 응답자인 필자도 많은 것을 배웁니다. 답을 위해 법조문과 판례를 찾는 과정에서 새로운 법리를 알게 되기도 하고, 희미해져가던 오래된 지식이 또렷해지기도 합니다. 그런 경험이 반복되면서 그간의 자만과 나태를 반성하게도 되니, 독자들의 질문이 감사하지 않을 수 없고 응답도 즐겁지 않을 수 없습니다. 여러분의 질문과 필자의 답으로 구성된 이 책은 필자가 아니라 ‘우리’가 함께 만든 책입니다.
P. 63~65
서울시 역삼동의 한 빌라에 임차인이 선순위로 전입신고와 전세권설정 등기를 마쳤고, 그 후로 신용보증기금이 저당권을 설정했습니다. 그런데 임차인이 실수로 인근의 다른 지번으로 전입신고를 한 사실을 알고 전입 주소를 정정했습니다. 하지만 그 시점은 이미 신용보증기금의 저당권이 설정된 후였습니다. 결국 임차인은 신용보증기금보다 전세권은 선순위로, 임차권은 후순위로 취득한 셈입니다.
이후 근로복지공단의 신청으로 이 빌라에 대해 강제경매(서울중앙지 방법원 2007타경15036)가 개시되었습니다. 법원은 임차인의 배당요구에 따라 매각물건명세서의 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것” 란에 전세권을 기재하지 않은 채 매각을 진행했습니다.
경매 매각대금이 완납된 후, 낙찰자의 신청에 따라 전세권이 말소됐습니다. 하지만 임차인은 자신의 배당요구는 임차인으로서 한 것이며 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았으므로, 이 경매절차에서 전세권이 말소된 것은 부당하다며 회복을 구하는 소송을 제기했습니다. 결국이 임차인이 승소하여 전세권은 회복되었습니다. 결과적으로 낙찰자는 전세권자에게 보증금 8천만원을 반환해야 하게 되었지요. 이에 낙찰자는 국가를 상대로 손해배상청구소송을 시작했고, 서울고등법원은 다음과 같이 판결하여 국가의 손해배상 책임을 일부 인정했습니다.
(중략)
결국 낙찰자는 국가로부터 1,600만원을 배상받았지만, 나머지 6,400만원은 손해를 볼 수밖에 없었습니다. 매각물건명세서의 흠결로 인해 낙찰자가 손해를 봤다면 국가는 배상 책임을 면할 수 없지만, 그 책임은 상당히 제한됩니다. 결국 권리분석에 대한 법률적 지식 없이 매각물건명세서만을 신뢰하고 입찰한다면 큰 손해로 이어질 위험이 있습니다.
P. 50~51
적지 않은 경매서적이나 강의, 인터넷에서 볼 수 있는 글들이 “입찰 전에 배당을 예측해 보고, 경매신청 채권자에게 한 푼도 배당이 안 된다면 결국 헛수고만 하게 될 것이니 입찰을 포기하라”라고 설명합니다.
(중략)
그런데 [현장사례1]을 다시 보더라도, 3회차 최저매각가격(3억5,840만원)은 이미 선순위 양돈축협의 근저당권 채권최고액(4억1,640만원)에 미치지 못했지만, 법원은 취소절차를 개시하지 않고 경매를 속행했습니다. 이것은 얼마인지 구체적인 금액을 알 수는 없지만, 양돈축협의 근저당권 실채권액과 경매비용, 있는지조차도 가늠할 수 없는 체납세금과 체불임금 등 경매신청 채권에 우선하는 모든 비용을 합해도 최저매각가격인 3억5,840만원보다는 작다는 의미입니다. 만약 어떤 입찰자가 3억8천만원에 이 사건의 부동산을 매수할 의사를 가지고도 잉여가망이 없을 것으로 판단하여 입찰을 포기한다면, 잘못된 설명으로 기회를 잃어버린 셈입니다.
법원이 매각절차를 진행하고 있다면 입찰자 입장에서는 잉여가망을 예측할 수 있는 방법도 없고, 예측해야 할 필요도 없습니다. 다만 매각물건명세서에 “채권자 ○○○으로부터 금○○○원으로 매수신청서 제출됨”이라는 취지의 문구가 있다면, 그보다 큰 금액으로 입찰해야 낙찰받을 수 있다는 것만 기억하면 됩니다.