강제경매절차 개요, 진행과정, 임의경매와의 차이점,

부동산 경매에는 강제경매와 임의경매 두 가지 절차가 있습니다. 강제경매와 임의경매는 그 절차에서 큰 차이가 없으므로, 본 포스팅에서는 강제경매절차를 중심으로 알아보고, 임의경매 절차의 경우 차이가 있는 부분만 따라 설명하도록 하겠습니다.

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1. 경매절차의 개요

강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 대표적인 강제집행 방법입니다. 예를 들면 채권자가 채무자에 대하여 대여금 또는 물품대금 등을 청구하는 본안의 소를 제기하여 승소판결을 받는다고 하여도 채무자가 임의로 변제하지 아니할 경우에는 강제적으로 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 합니다. 강제집행 중 채무자 소유의 재산이 부동산인 경우 실행하는 강제집행의 한 방법이 강제경매입니다. 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는데, 이는 저당권, 근저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 대해 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받지 위하여 담보목적물을 대상으로 하여 경매에 부치는 것을 말합니다. 이러한 경매절차는 일반적으로 목적물을 압류하여 환가 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 절차로 진행됩니다.

 

2. 경매의 진행과정

2. 1. 경매의 신청

채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매개시결정을 하여 목적 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 그리고 실무상 이러한 기입등기가 완료된 후 채무자에게 경매개시결정정본을 송달합니다.

 

2.  2. 경매의 종류

경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있습니다. 강제경매신청을 하려면 강제경매 신청서를 작성한 다음 집행권원인 집행력있는 판결정본(또는 이와 동일한 효력이 있는 정본)과 송달/ 확정증명원, 채권자와 채무자의 주민등록표초본(법인이라면 등기사항증명서), 경매 목적물인 부동산의 등기사항증명서, 감정평가비용, 현황조사비용, 매각수수료 등의 경매예납급, 송달료 등을 납부하고, 목적 부동산 소제지 관할 시, 군, 구청에서 등록면허세를 납부한 후 영수증 등을 첨부하여야 합니다.

 

3. 강제경매와 임의경매의 차이점

3. 1.  경매 진행 중 낙찰이 되었을 경우

경매대상 부동산이 낙찰될 때 강제경매를 당한 채무자가 채무를 변제하고 강제경매를 취소시키려면 반드시 낙찰자의 동의를 받아야 하지만, 임의경매는 낙찰자의 동의 없이 임의경매절차를 취소시킬 수 있습니다.

 

3. 2. 경매신청의 제한

강제경매는 채무자의 재산이 발견되면 발견되는 즉시 강제경매를 신청할 수 있어 불예측경매라고 하고, 임의경매는 저당괸 부당산에만 신청할 수 있어 예측경매라고 합니다..

 

3. 3. 경매진행의 취소방법

강제경매를 당한 후 채무자는 채무금을 변제하고 강제경매를 취소시킬 때 낙찰자의 동의가 있으면 강제경매를 취소시킬 수 있지만 낙찰자가 동의하지 않을 경우엔 반드시 강제경매정지신청과 함께 강제경매취소신청을 관할 법원에 제출하면 소송절차를 마친 뒤 강제경매를 취소할 수 있습니다. 그러나 임의경매는 채무자가 채무금을 변제한 후 근저당권자에게 근저당권설정등기의 말소등기를 요구하고, 근저당권자가 이를 말소해 주지 않으면 위 등기의 말소를 구하는 소송을 통하여 근저당권이 말소된 등기를 경매법원에 제출한 후에야 경매절차를 취소할 수 있습니다.

 

3. 4. 우선매수권리의 차이

임의경매는 경매진행 도중 경매신청자에게 돌아갈 배당금액이 없으면 집행법원에서 임이로 잉여가능성이 없다는 이유로 경매진행을 중단할 수 있지만, 강제경매는 경매신청채권자에게 배당될 금액이 없으면 일단 강제경매신청자에게 배당될 수 있는 금액 이상으로 낙찰받겠냐는 우선매수권리를 부여합니다. 이때 강제경매신청자가 배당될 수 있는 최고가 매수가격을 제시하면 경매가 진행되지만 우선매수를 포기하면 강제경매에 대한 진행을 중단하고 법원이 직권으로 경매진행을 취소하게 됩니다.

 

4. 마치는 글

본 포스팅에서는 강제경매를 중심으로 경매절차, 진행과정을 살펴보고, 강제경매와 다른 임의경매 절차의 차이점에 대하여 알아보았습니다.