1. 들어가는 말
경매부동산에 대한 권리를 분석하기 위해서는 우선 말소기준권리가 무엇인지 파악하여야 합니다. 말소기준권리란 그 권리 자체는 낙찰 후 배당이 완료되면 소멸하지만, 그 권리를 기준으로 하여 등기사항증명서에 먼저 설정된 권리나 부동산 상에 먼저 성립된 권리로서 전입신고한 임차인은 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되며, 나중에 설정된 권리들은 낙찰 후 말소기준권리와 함께 소멸하게 됩니다. 다시 말하면 부동산 경매에서 목적 부동산이 낙찰되는 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지 판단하는 기준이 되는 권리를말소기준권리라고 합니다. 말소기준권리에는 근저당권, 강제경매개시결정기입등기, 가압류등기, 담보가등기 등이 해당되며, 이러한 권리 중 등기사항증명서에 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다. 참고로 유치권과 예고등기는 말소기준권리와 무관하여 낙찰자에게 무조건 인수된다는 점을 주의하여야 합니다.
2. 말소기준권리의 종류
2. 1. 근저당권이 말소기준권리인 경우
부동산 및 그 등기사항증명서 상에 근저당권 → 임차인 → 가압류 → 임의경매신청 기입등기 가 각 경료된 경우, 근저당권이 말소기준권리에 해당되어 근저당권 설정등기 이후의 모든 권리들은 낙찰 후 소멸하게 되며, 낙찰자가 별도로 부담하여야 할 부담은 없습니다. 투자자 입장에서는 경매부동산에 있어서 말소기준권리가 1순위 근저당권으로 권리분석이 된다면 별다른 큰 문제는 없을 것으로 생각하면 되겠습니다.
2. 2. 담보가등기가 말소기준권리인 경우
부동산 및 그 등기사항증명서 상에 가등기 → 임차인 → 근저당권 → 임의경매신청의 순서로 이해관계인이 성립한 경우, 최선순위에 설정된 가등기가 가등기담보 등에 관한 법률에 의한 담보가등기라면 이 법 제13조 규정에 의해 근저당권으로 보기에 담보가등기가 말소기준권리에 해당되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 그러나 담보가등기가 아닌 소유권이전등기청구권 보전가등기라면 이때 말소기준권리는 근저당권이 되어 낙찰자는 해당 부동산의 소유자가 가등기권자와 임차인에게 부담하는 채무를 인수하여야 합니다. 위와 같이 최선순위에 가등기가 설정되어 있는 경매 사건에 입찰하려는 투자자는 법원의 경매기록을 검토하거나 가등기권자에게 확인하는 등의 방법으로 담보가등기인지 순위보전가등기인지 확인 후 입찰참여 여부를 결정하는 것이 안전한 투자 방법이 될 것입니다.
2. 3. 강제경매개시결정 기입등기가 말소기준권리인 경우
부동산 및 그 등기사항증명서 상에 임차인 甲 → 임차인 乙 → 강제경매기입등기의 순서로 이해관계인이 성립한 경우, 말소기준권리는 강제경매기입등기이고, 이 보다 먼저 전입신고한 임차인 甲, 임차인 乙에 대한 임대보증금 반환 채무는 원칙적으로 낙찰자가 부담하게됩니다. 예를 들면, 임차인들의 보증금액이 2억 원이고 배당결과 1억 원만 배당받았다면 잔여 보증금 1억 원은 낙찰자가 입찰금액과 별도로 부담하게 되는 것입니다.
2. 4. 가압류등기가 말소기준권리인 경우
부동산 및 그 등기사항증명서 상에 가압류 → 전세권 → 임차인 → 근저당권 → 임의경매신청의 순서로 이해관계인이 성립한 경우, 말소기준권리는 가압류로서 낙찰자는 입찰금액 외에 추가로 인수하여야 할 권리는 없습니다. 그러나 말소기준권리인 가압류의 채권액을 후순위 전세권이나 임차인이 대신하여 갚아버린다면 말소기준권리는 근저당권이 되어 가압류가 말소기준권리 일 때에 소멸하는 전세권과 임차인이 변동된 말소기준권리인 근저당권보다 먼저 권리르 취득한 결과가 되어 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 발생될 수도 있어 이해관계에 있는 자가 선순위 권리를 대신 갚음으로 인해 입찰자에게 불리한 경우가 발생될 수 있는지 여부를 파악하여야 합니다.
3. 마치는 글
대부분의 경매 참가자들은 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 구입하려는 입찰 참가할 것입니다. 그러나 낙찰 후 분쟁으로 인하여 때로는 골치아픈 사례도 있습니다. 그러나 다시 생각해 보면 법원 경매를 통하여 돈을 번다는 것은 복잡한 물건, 분쟁이 발생할 수 있는 물건을 투자 대상으로 삼는 것이고, 낙찰 후 분쟁을 해결할 수 있는 실력을 가진 투자자는 다른 투자자들에 비하여 더 높은 투자수익을 갖게 될 것입니다. 이렇게 성공한 투자자가 되는 가장 첫걸음이 등기사항증명서나 현황조사서 등 면밀히 검토하여 말소기준권리를 확정하는 것이라 할 것입니다. 여러분의 성공투자를 기원드립니다.
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