전세사기 특별법 개정안 거부권 내용 신청 부의 - 총정리

전세사기 특별법 개정안 부의

 

윤석열 정부 출범 이후 소위 깡통 전세로 인하여 많은 피해자가 생겼고, 이로 인하여 많은 사회적 문제가 있었습니다. 지난 21대 국회에서는 임차인 보호를 위하여 소위 전세사기특별법(볍률명 : 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)이 제정되었고, 2024. 5. 3. 위 법률의 개정안이 국회를 통과하였으나, 윤석열 대통령은 재의를 요구하며 거부권을 행사하였습니다. 이로서 위 법률은 제21대 국회의 임기만료로 폐기되었습니다.

본 포스팅에서는 전세사기특별법의 주요 내용과 개정안의 주요 내용, 대통령의 거부권 행사, 부의, 신청에 대하여 알아보겠습니다.

 

 전세사기 특별법이란?

윤석열 정부 출범 이후 전세사기를 구조적으로 차단할 수 있는 예방적 장치를 마련하는 등 전세사기 근절을 위한 다양한 노력이 있었으나, 피해자 지원에는 한계가 있었습니다. 특히 과거에 체결된 전세사기 계약의 만료가 최근 도래하면서 당분간 지속적인 피해 발생이 우려됨에 따라 경？공매 등으로 퇴거 위기에 처한 피해자의 주거불안을 해소할 수 있도록 하는 방안 마련이 시급하였습니다.

이에 한시적인 특별법을 제정하여 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회를 통해 전세사기피해자를 결정하고, 이들에 대하여 경매, 공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여하여 피해자의 주거안정을 도모할 목적으로 제정되었습니다.

 현행 전세사기 특별법의 주요 내용

• 전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경？공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써, 전세사기피해자를 지원하고 주거안정을 도모함을 목적으로 함(제1조).
  
  
• 전세사기피해지원위원회의 심의？의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 “전세사기피해자”로, 전세사기피해자가 임차인인 임대차 목적이 되는 주택을 “전세사기피해주택”으로 정의함(제2조).
  
  
• 전세사기피해자로 인정받고자 하는 임차인은 「주택임대차보호법」제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것, 임대인의 파산？회생절차 또는 임차주택의 경매？공매가 개시되었거나 임차인이 집행권원을 확보할 것, 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 등의 요건을 모두 갖추어야 함(제3조).
  
  
• 이 법은 전세사기피해자의 피해 지원 및 주거안정 지원에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용하도록 함(제5조).
  
  
• 전세사기피해자 결정에 관한 심의 등을 위해 국토교통부에 전세사기피해지원위원회를 두고, 위원회는 전세사기피해자 결정, 경매 및 압류주택의 매각에 대한 유예？정지에 관한 협조 요청, 전세사기피해지원 정책에 관한 사항 등을 심의, 의결함(제6조부터 제8조까지).
• 전세사기피해지원위원회의 사무를 지원하기 위하여 국토교통부에 전세사기피해지원단을 두고, 국가？지방자치단체, 공공기관, 지방공사 등에 전세피해지원센터를 설치？운영할 수 있음(제10조 및 제11조).
  
  
• 전세사기피해자 결정을 신청하려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하고, 국토교통부장관은 30일 이내에 피해사실의 조사를 마쳐야 하며, 국토교통부장관은 위원회에 심의를 요청하고 위원회가 심의하여 의결한 내용에 따라 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 전세사기피해자 결정을 하여야 함(제12조부터 제14조까지).
  
  
• 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에 이의를 신청할 수 있음(제15조).
  
  
• 전세사기피해자는 경매나 국세, 지방세로 압류된 주택에 대한 매각절차가 진행 중인 경우 법원, 관할 세무서장, 지방자치단체의 장에게 경매나 매각절차에 대해 유예？정지를 신청할 수 있고, 위원회는 경매나 매각 절차에 대한 유예등의 협조요청을 할 수 있으며, 법원？관할 세무서장？지방자치단체의 장은 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매 유예 등을 할 수 있음(제17조부터 제19조까지).
  
  
• 전세사기피해주택이 경매 또는 공매되는 경우 전세사기피해자는 보증을 제공하고 최고매수신고가격 등과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신청 등을 할 수 있으며, 법원 등은 전세사기피해자가 우선매수신고 등을 한 경우에는 전세사기피해자에게 매각허가 등을 하여야 함(제20조부터 제22조까지).
  
  
• 전세사기피해자는 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 경우 등 일정 요건에 해당할 경우 국세나 지방세를 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하도록 요청할 수 있음(제23조 및 제24조).
  
  
• 전세사기피해자는 공공주택사업자와 사전협의 후 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있고, 이 경우 우선매수권은 공공주택사업자에 양도되며, 공공주택사업자는 취득한 전세사기피해주택을 공공임대주택으로 공급하되, 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있음(제25조).
  
  
• 주택도시보증공사는 전세사기피해자의 신청을 받아 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조 신청에 따른 경매나 「국세징수법」 제64조 또는 「지방세징수법」 제71조에 따른 매각절차와 관련하여 경매 및 공매의 지원 서비스를 제공할 수 있음(제26조).
  
  
• 국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자 및 적법한 임대권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인의 긴박한 주거안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있음(제27조).
  
  
• 전세사기피해자, 적법한 임대권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인, 또는 그 임차인(전세사기피해자를 포함한다)등과 생계 및 주거를 같이 하고 있는 가구 구성원은 「긴급복지지원법」 제5조에 따른 긴급지원대상자로 봄(제28조).
  
  
• 국토교통부장관의 권한 중 전세사기피해자 신청의 접수, 피해사실의 조사 등의 권한을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사에게 위임함(제29조).
  
  
• 진술서 또는 자료의 제출 요구에 따르지 아니한 자, 진술서 또는 자료의 제출을 요구받고 진술서 또는 자료를 허위로 작성하여 제출한 자를 처벌함(제33조).
  
  

 전세사기 특별법 개정안의 개정 이유

전세사기 피해를 당한 임차인에게 경매, 공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 주거안정을 도모하기 위해 2023년 6월 1일 특별법이 제정되어 시행되고 있으나, 위 특별법 운용 과정에서 피해자 인정의 사각지대를 해소하고, 추가 지원방안을 마련하는 등 미흡한 부분을 보완하여야 한다는 지적이 있습니다.

이에 지난 21대 국회에서는 피해자 인정 범위를 확대하고, 신속한 피해자 결정을 위해 절차를 간소화하는 한편, 지원방안을 보완하는 등 현행 제도의 운용상 나타난 미비점을 개선ㆍ보완하하기 위하여 개정안을 제안하였습니다.

또한, 전세사기피해자로 결정받을 수 있는 임차인은 자연인으로 한정하는 것으로 규정하고 있어 그 범위에 외국인이 포함되는지 여부가 모호한 측면이 있는바, 전세사기피해자로 결정받을 수 있는 임차인에 외국인을 포함하는 것으로 법률에 명확히 규정하여 국회 국토교통위원장이 법률안을 제안하였습니다.

 

 전세사기 특별법 개정안 내용

전세사기피해자로 결정받을 수 있는 임차인에 외국인을 포함하는 것으로 법률에 명확히 규정하며, 전세사기피해자 요건 중 임차보증금 한도를 3억원 이하에서 5억원 이하로 상향함(안 제3조).

전세사기피해자 조사 과정에서 피해 사실, 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도를 신속히 파악하기 위해서 요청 자료의 범위를 확대함(안 제13조제3항).

임차인이 자력으로 회수할 수 있음이 명백한 경우에는 위원회의 심의ㆍ의결을 거치지 않고 국토교통부장관이 결정할 수 있도록 함(안 제14조제5항).

지원방안의 신청기간은 결정된 날부터 3년으로 하되, 신청기간이 지난 후에도 전세사기피해자등 지원은 지원 중인 자에 대하여 계속해서 효력을 가지도록 함(안 제14조의2 신설).

임대인의 회생 또는 파산 등에 따른 경매에도 유예 및 지원서비스를 확대 적용하고, 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있는 등 위원회 의결이 어려운 긴급한 경우 국토교통부장관이 법원에 경ㆍ공매 유예 협조를 요청할 수 있도록 함(안 제17조부터 제19조까지 및 제26조).

신탁전세사기임차주택의 경우 주택인도소송을 유예 또는 정지할 수 있도록 함(안 제17조의2 신설).

여러 전세사기피해자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 전세사기피해주택을 매수하게 함(안 제20조제3항, 제21조제3항 및 제22조제3항).

전세사기피해주택의 매입을 요청하였으나 우선공급받지 못한 전세사기피해자 및 제2조제4호다목에 따른 임차인에 대하여 공공임대주택을 우선 공급할 수 있도록 함(안 제25조의2 신설).

전세사기피해주택의 임차인인 전세사기피해자의 빠른 보증금 반환 및 전세시장의 정상화를 위해 보증금 선구제, 후회수 프로그램을 도입함(안 제28조의2 신설 등).

금융지원의 효율적 연계를 위하여 고유식별정보 등의 처리 기관에 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제25조에 따른 종합신용정보집중기관 및 안 제28조의3에 따른 채권매입기관을 추가함(안 제30조).

 

 전세사기 특별법 개정안 부의

전세 사기 피해자를 “선 구제 후 회수” 방식으로 지원하는 전세 사기 피해자 특별법 개정안은 여당인 국민의힘의 반대에도 불구하고 더불어민주당 등 야당의 주도로 2024. 5. 2.자로 국회 본회의에 부의되었습니다.

참고로, 개정안에 포함되어 있는 “선 구제 후 회수”의 구체적인 방법으로, 주택도시보증공사(HUG) 또는 대통령령으로 정하는 기관이 전세사기 피해 주택의 보증금 반환 채권을 매입해 피해 임차인을 우선 구제해주고, 추후 임대인에게 구상권을 청구해 비용을 보전하는 내용 등이 담겨있습니다.

 전세 사기 특별법 개정안에 대한 거부권 행사

여당인 국민의힘은 전세 사기 특별법 개정안과 관련하여, 모든 사기 피해자에게 현금 지원을 할수 없고, 현실적으로 수용하기 어려운 지원책이라며 개정안을 반대해왔습니다.

그리고 정부또한 2024. 5. 29.자 국무회의에서 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안(이하 특별법)'에 대해 헌법 제53조 제2항에 따라 국회에 재의를 요구하기로 결정하였습니다.

박상우 국토교통부 장관은 재의 요구에 관한 브리핑을 통해 "주무 장관으로서 가장 중요한 재의요구 사유는 개정법률안의 집행이 곤란해 피해자들의 희망하는 신속한 피해구제에 도움이 되지 않고 혼란과 갈등이 초래할 가능성이 높다는 점"을 강조하며, "개정안은 공공에서 피해자들이 보유한 전세보증금 반환채권의 가치를 공정하게 평가해 최우선변제금 이상의 가격으로 매입하고 그 대금을 주택도시기금에서 지급하도록 하는 것이 핵심 골자"라면서 현실적으로 집행하기 힘들다는 점을 토로하였습니다.

 전세사기 특별법 개정안에 대한 거부권 행사 이유

정부는 “채권 가치의 평가가 어렵다.”고 주장하며. "서로 병합하는 채권자가 몇 명이나 존재하는지, 그리고 이들이 가진 권리의 내용이 무엇인지 정확하게 밝혀지기가 어렵다"면서 "가격 결정에서 중요한 역할을 수행할 매수자가 존재하지 않은 상황에서 반환 채권의 가치를 미리 산정하는 것은 지난한 일"이라고 강조하였으며, "감정평가사 등 전문가들도 토론회 등을 통해서 향후 낙찰가를 정확하게 예측하는 데 한계가 있고 개인의 채권 관계까지 접근할 수가 없어서 보증금 반환채권의 가치를 정확하게 평가하는데 어려움이 따른다고 밝혔다"며 거부권 행사의 이유를 밝혔습니다.

정부는 가치 산정을 했다고 해도 제시된 가격에 대한 동의를 구하기 쉽지 않다고 주장하며 재의를 요구하였습니다. 정부는 "도로·철도 등 SOC 개발이나 택지지구 개발의 사례를 보면 편입되는 부동산의 가격을 산정하고 협의를 거쳐 취득하는 데 사업자와 소유자 간의 이견으로 상당한 기간이 소요된다"면서 "만약 공공이 채권의 가치를 낮게 산정하였다고 느낀다면 피해자들이 이를 납득하기 쉽지 않을 것이며 공공과 피해자 사이의 채권의 가격을 두고 불필요한 분쟁만 발생할 것"이라고 하였습니다.

정부의 거부권 행사 이유에는 예산상의 이유도 있습니다. 올해 주택도시기금에는 전세사기 피해자 지원에 대한 예산이 반영돼 있지 않습니다. 정부는 "주택도시기금은 무주택 서민의 청약저축에서 빌려온 재원인 만큼 이를 활용하는 데는 국민적 합의가 필요하다"면서 "신속한 지원을 위해 추경을 통한다고 하더라도 편성까지의 사회적 합의 도출이 쉽지 않을 것"이라고 하며 거부권 행사의 이유를 밝혔습니다.

 현행 전세사기 피해 보상 신청 (현행 전세사기 특별법상 지원 대상)

전세사기 피해자는 아래의 요건을 모두 충족되면 전세사기 특별법에 따라 피해자로 인정 받거나 피해자 등으로 인정받게됩니다.

 

1. 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖출 것(임차권등기를 마친 경우도 인정)
2. 임대차보증금이 3억원 이하일 것(시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한 범위 내에서 조정 가능)
3. 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나, 발생할 것이 예상되는 경우( 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시. 국세 또는 지방세의 체납으로 인한 임차주택의 압류, 임차인의 집행권원 확보 등)
4. 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하ㅣ 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우(임대인 등에 대한 수사개시, 임대인의 기망, 보증금반환 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입)

위 1 내지 4의 요건을 모두 충족하는 임차인은 특별법상의 모든 지원을 받을 수 있습니다.

위 2 내지 4의 요건을 충족하는 임차인은 특별법상의 일반 금융지원 및 긴급복지지원을 받을 수 있습니다.

위 1, 3, 4의 요건을 충족하는 임차인은 특별법상 조세채권의 안분지원만 받을 수 있습니다.

 

 전세사기 특별법 지원대상 결정 절차

임차인의 주민등록상 거주지 소재 관한 시, 도에 신청할 수 있습니다. 만약 거주지를 이전하였다면 피해 주택 소재 관할 시,도에서 신청할 수 있습니다.

제출할 서류를 시청, 도청에 제출하면 국토교통부로 서류가 송부되며, 해당 위원회에 한건 상정 후 30일 이내에 결과를 알 수 있습니다.

 

참고로 전세사기 피해자 대부분이 청년층이고, 제출 서류도 생소하기에, 시청 또는 도청의 전세사기 피해전담공무원의 도움을 받아 진행하시수 있습니다.

 

 결어

전세사기특별법과 그 개정안은 전세사기피해자를 보호하고, 이들의 주거 안정을 도모하기 위한 중요한 법적 장치입니다. 그러나 대통령의 거부권 행사로 인해 개정안이 다시 국회로 회부된 상황에서, 국회는 피해자 보호와 지원을 위한 현실적이고 실질적인 방안을 마련해야 할 것입니다. 22대 국회는 이를 위해 다양한 이해관계자의 의견을 수렴하고, 피해자의 입장에서 법률을 재검토하여 개선안을 마련하는 노력이 필요하다 할 것입니다.